آیا بازار مسکن ثبات خواهد داشت؟
در بررسی کارشناسان اقتصاد مسکن سناریویی که برخی تحلیلگران با استناد به تحولات سیاسی همچون «انتخاب اوباما در آمریکا و احتمال مذاکره یا تنش در منطقه» برای آینده بازار مسکن ترسیم کردهاند، مردود عنوان شده است.
فعالان بازار مسکن اعلام کردند دوره رونق و رکود در این بازار برخلاف سیر طبیعی دوره قبل به هم خورده است و بازار مسکن 91 وارد دورهای از رکود انتظاری از نظر حجم و تعداد معاملات خرید و فروش شده است
بازگشت نقدینگی متراکم از بازار ارز به سمت بازار مسکن، خود عامل افزایش قیمتها در 
ماههای پایانی سال خواهد بود.
"بعد از آنکه حرارت معاملات مسکن در نیمه اول پاییز با درجه فوقالعاده بالایی رو به افزایش گذاشت، گروهی از ناظران بازار با استناد به رخوتی که طی شش ماه اول سال بازار خرید و فروش ملک را فراگرفته بود، رونق ابتدای پاییز را زودگذر و ناشی از تغییر فصل تفسیر کردند و در عین حال بر بازگشت دوباره رکود انتظاری یا همان ایستایی معاملات -که در تابستان حاکم شده بود- تاکید داشتند."
به گزارش ایسنا روزنامه دنیای اقتصاد در ادامه گزارش خود افزوده است: اما بررسیهای کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن نشان میدهد منشأ جنبوجوشهای پاییزی در بازار مسکن تحولاتی است که تقریبا از اواخر شهریور تا کنون در بخشهایی از اقتصاد کشور رخ داده؛ به طوری که پیشبینی میشود با تداوم آثار این تحولات، دامنه تحرک معاملات مسکن دست کم تا پایان امسال باز هم افزایش پیدا کند.
نتایج این بررسی حاکیست آنچه هم اکنون بازار خرید و فروش مسکن در تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ را گرم کرده، همسویی بین خواسته طرفهای عرضه و تقاضاست.
طرف عرضه برای آنکه بتواند مصالح ساختمانی و سایر تجهیزات مربوط به ساختوسازهای جدید خود را زودتر از رشد دوباره قیمت مصالح، خریداری کند از ماه گذشته به فروش سریع واحدهای ساختهشدهای که پیشتر تمایلی به فروش آنها نبود، رو آورده است.
طرف تقاضا نیز هماکنون با چشماندازی که برای بازار مسکن در نتیجه رامشدن قیمت ارز و طلا متصور شده به دنبال این است که تا پیش از آنکه تغییر جهت نقدینگی به تحریک قیمت واحدهای مسکونی منجر شود، از این بازار خرید کند.
این تمایل مشترک خریدار و فروشنده برای انجام معامله هماکنون بازار مسکن را در ماههای سرد سال گرم کرده و در عین حال مانع رشد ناموزون قیمت آپارتمان شده است.
هر چند قیمت مسکن در ماههای اخیر افزایش پیدا کرده؛ اما پیشبینی کارشناسان درباره نحوه رشد قیمت مسکن تا پایان سال جاری حاکیست نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به یک اندازه تغییر خواهند کرد؛ چون خریدار و فروشنده برای تحقق خواستههایشان از یکدیگر پشتیبانی میکنند.
بر اساس این گزارش کارشناسان میگویند با برقراری ثبات نسبی در قیمت ارز و سکه، ارزش دارایی سرمایهگذاران این دو بازار نسبت به سال گذشته حداقل بین 180 تا 200 درصد افزایش پیدا کرده و به زودی این سرمایهها به محل امنتری هدایت خواهد شد؛ اما در حال حاضر سفتهبازهای این دو بازار، سهم محسوسی در معاملات مسکن ندارند و فعلا خریدهای ملکی جنبه مصرفی دارد.
در بررسی کارشناسان اقتصاد مسکن همچنین سناریویی که برخی تحلیلگران با استناد به تحولات سیاسی همچون «انتخاب اوباما در آمریکا و احتمال مذاکره یا تنش در منطقه» برای آینده بازار مسکن ترسیم کردهاند، مردود عنوان شده است.
بازگشت سرمایهها به بازار مسکن
معاملات پاییزی خرید و فروش مسکن که از ابتدای این فصل با تغییر جهتی معنادار نسبت به نیمه اول سال مواجه شده است، کماکان با همان جهت متفاوت ادامه دارد.
به دنبال انتشار آخرین اطلاعات از معاملات پاییزی بازار مسکن در سامانه مدیریت املاک، در حالی که شش ماه اول امسال تنها 7 درصد افزایش حجم معاملات خرید و فروش گزارش شده بود، افزایش 36 درصدی حجم معاملات ظرف 45 روز اول پاییز، انتظارات متفاوتی را برای بازار مسکن در روزهای پایانی سال در پیشبینیهای کارشناسان و فعالان اقتصادی این حوزه رقم زده است.
بروز نوسانات هیجانی در بازار ارز ظرف شش ماه اول امسال که در شهریور ماه به اوج خود رسید از ابتدای سال حجم قابل ملاحظهای از تقاضای سرمایهای و بعضا مصرفی مسکن را به خود جلب کرد، بطوری که فعالان بازار مسکن اعلام کردند دوره رونق و رکود در این بازار برخلاف سیر طبیعی دوره قبل به هم خورده است و بازار مسکن 91 وارد دورهای از رکود انتظاری از نظر حجم و تعداد معاملات خرید و فروش شده است.
بازدهی مسکن سربهسر میشود
در همین راستا فردین یزدانی، کارشناس مسکن درباره افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز در مقایسه با شش ماهه اول سال جاری گفت: در فصل پاییز به چند دلیل معاملات خرید و فروش مسکن رونق گرفته است.
وی ادامه داد: هم اکنون خریداران در بازار مسکن خرید خود را جلو انداختهاند؛ چرا که در نتیجه افزایش هزینههای ساخت که روز به روز قیمت مسکن را تحت تاثیر خود قرار میدهد، نمیخواهند به گرانیهای بیشتر در ماههای آینده برخورد کنند.
از سوی دیگر، برخی انبوهسازان و تولیدکنندگان مسکن که واحدهای مسکونی ساخته شده خود را تا روشن شدن شرایط بازار نگه داشته بودند و معامله نمیکردند، هم اکنون برای شروع فعالیتهای جدید ساخت و ساز که مقدمات آن هر سال از پاییز آغاز میشود به تامین منابع مالی نیاز دارند.
یزدانی با بیان اینکه رشد کمتر قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم سالانه موجب شده است که این بازار به بازاری با بازدهی منفی برای سرمایهگذاری تبدیل شود، تصریح کرد: آنچه برای بازار مسکن در ماههای پایانی سال پیشبینی میشود این است که رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم نخواهد بود و از نظر حجم معاملات هم تحول چندانی تا پایان سال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد نخواهیم بود.
تاثیر سیاست خارجی بر مسکن
یزدانی همچنین درباره تاثیر انتخابات آمریکا بر میزان و چگونگی روند معاملات مسکن در کشور، گفت: سیاست خارجی با چند حلقه واسط به بازار مسکن میرسد.
وی ابراز عقیده کرد: هر چند انتخاب اوباما به عنوان رییسجمهور چهار سال آینده و نفر اصلی تعیین سیاست خارجی آمریکا، احتمال بروز تنش را رد میکند، اما تاثیر معنیدار سیاست خارجی، زمانی خود را در بازار مسکن نشان میدهد که به طور مشخص توافق یا تصمیم خاصی اتخاذ شود که بر اقتصاد و تحریمها و به طور کلی روابط بینالمللی اثرگذار باشد.
مهمترین دلیل افزایش حجم معاملات
بیتالله ستاریان، انبوهساز و کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه شرایط بازار مسکن در سال جاری تحت تاثیر برخی تحولات همچون نوسان نرخ ارز، مانند سالهای قبل قابل پیشبینی و انتظار نیست گفت: تاثیر قیمت ارز بر مسکن هنوز خود را نشان نداده است.
وی افزود: دلیل عمده افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فصل پاییز، افزایش تقاضا در این بازار است؛ در حالی که هنوز هم برخی فروشندهها منتظر تاثیر قیمت ارز بر بازار مسکن و افزایش قیمتها هستند.
این در حالیست که خریداران در بازار مسکن ترجیح میدهند قبل از اثرگذاری کامل نوسانات ارز بر بازار مسکن و هجوم تقاضاهای سرمایهای به این بخش، مسکن مورد نظر خود را خریداری کنند.
ستاریان درباره دلیل عمده افزایش حجم معاملات در پاییز اظهار کرد: مهمترین دلیل افزایش حجم معاملات در پاییز خروج آرام نقدینگی از بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن است؛ هم اکنون سرمایهگذاران در بازار ارز، با سودی حدود 100 درصد، آماده کاهش قابل انتظار نرخ ارز شدهاند و به همین خاطر، سرمایههای خود را به تدریج وارد بازار مسکن میکنند.
وی تاکید کرد: بازگشت نقدینگی متراکم از بازار ارز به سمت بازار مسکن، خود عامل افزایش قیمتها در ماههای پایانی سال خواهد بود.
این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به اینکه سیاست خارجی در مسکن نسبت به سایر بخشها اثرگذاری کمتری دارد، تصریح کرد: هر چند در برخی خبرها، تحلیلها و گاه تبلیغات، بحث اثرگذاری مسائل سیاسی همچون انتخابات آمریکا، بر حجم معاملات مسکن و قیمتها، مطرح شده و میشود؛ اما از ابتدا هم در مجموعه کارشناسان و فعالان بازار مسکن اثرگذاری نتایج انتخابات آمریکا، بر قیمتها و معاملات مسکن مطرح نبوده و نیست.
وی افزود: بنابراین هیچ خریدار یا فروشندهای به صرف احتمال بروز تنش و تاثیر سیاست خارجی بازار را تخلیه نکرده و نخواهد کرد.
ستاریان ادامه داد: با در نظر گرفتن این واقعیت، در هر صورت چنانچه تحریمها و فشارها علیه ایران کاهش یابد، نتیجهای جز رونق معاملات مسکن و تغییر قیمتها در نتیجه این رونق قابل پیشبینی نخواهد بود. همچنین چنانچه تحریمها به قوت خود باقی بماند یا فشارها افزایش یابد باز هم در نتیجه افزایش هزینههای تولید، قیمتها سیر صعودی خواهد داشت.
حالت اضطرار در بازار
اما، بهروز ملکی، کارشناس مسکن مهمترین عامل افزایش حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز را افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینههای تولید مسکن میداند.
ملکی در این باره گفت: اواخر شهریور با رشد غیرمتعارف قیمتها در بازار ارز مواجه شدیم که اثرات این رشد هیجانی خود را به سرعت در قیمت مصالح نشان داد؛ به این ترتیب هزینههای ساخت به میزان قابل توجهی افزایش یافت.
وی افزود: به تبع افزایش هزینههای ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت اضطراری در متقاضیان مصرفی برای تامین مسکن ایجاد شد که مهمترین دلیل آن ترس از گرانی مسکن در ماههای آینده در نتیجه افزایش هزینههای ساخت است.
ملکی درباره افزایش معاملات سرمایهای در 45 روز گذشته از پاییز تصریح کرد: در این میان خریداران سرمایهای هم که سرمایههای خود را در ماههای قبل در بازار ارز به گردش درآورده بودند با تثبیت نسبی قیمتها و بهرهمندی از حداکثر سود سرمایهای در نتیجه نوسانهای اخیر، تمایل به سرمایهگذاری امن و کم ریسک در بازاری همچون مسکن پیدا کردهاند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: بنابراین بخشی از سرمایههای موجود در دست سوداگران، در فصل پاییز، به بازار مسکن تزریق و به این ترتیب مسکن از دو بعد عرضه و تقاضا دستخوش تحول شد.
وی در عین حال افزایش حداقل 10 درصدی قیمت مسکن ظرف 45 روز گذشته را ناشی از افزایش هزینههای ساخت و تبعیت از تورم عمومی عنوان و تاکید کرد: هم اکنون تقاضای موجود در بازار مسکن عرضه گران یا همان افزایش قیمتها را پشتیبانی میکند؛ این در حالیست که اگر تقاضا از عرضه پشتیبانی نمیکرد با توجه به افزایش قیمتها نباید شاهد رونق معاملات در فصل پاییز میبودیم.
انتهای پیام /ایسنا
